Kad iseljenje prijeti: Priča Banjalučana kojima tuđi dugovi, banke i država ugrožavaju egzistenciju

04.02.2021. | 22:22

Iako su uredno platili svoje stanove i imaju sve moguće dokumente i pečate, kojima se garantuje da su ti stanovi „čisti“ i da nisu pod hipotekom, stanari zgrade u Ulici Palih boraca 55 u Banjaluci žive u strahu da će ostati bez krova nad glavom.

Tortura taje već sedam godina, a počela je 2014. godine, kada im je od Komercijalne banke Banjaluka stiglo učtivo „obavještenje“: upozoreni su da se njihovi stanovi nalaze na zemljištu koje je pod hipotekom, pa da su, prema tome, pod hipotekom i njihovi stanovi.

Ta bi hipoteka, poručili su bankari, mogla biti izvršena, jer je investitor koji je izgradio zgradu, uzevši za to kredit od skoro milion KM, ostao banci dužan više od 400.000 KM.

Gordana Radošević, jedna od vlasnica pomenutih stanova je, kao i njene komšije, bila šokirana ovakvom nepravdom i očiglednim kršenjem zakona.

– Kakva hipoteka i šta ja, kao vlasnica stana, imam s tim?! Otkud im ideja da ću ja odgovarati za tuđi kredit? Stan sam kupila 2011. godine, kod notara Gorana Golića smo napravili ugovor o kupoprodaji i notar mi je garantovao da stan nije pod hipotekom. Da sam znala da postoji bilo kakva hipoteka, naravno, ne bih kupila taj, nego neki drugi stan – kaže Gordana.

Utjerivači

Dodaje da joj je i Geodetska uprava RS izdala rješenje o pravu upisa svojine jedan kroz jedan, bez tereta.

Ipak, bankari su nju, kao i njene komšije upozorili da će ostati bez krova nad glavom, osim ako ne preuzmu ulogu utjerivača dugova za račun banke!

– Predlažemo da se i vi obratite investitoru da izmiri svoje obaveze prema banci, kako bi se izbjegli sudski sporovi i gubitak imovine stanara – poručili su bankari.

Sudski sporovi nisu izbjegnuti, vodi ih se nekoliko uporedo, jer stanari ne pristaju da budu nasamareni od strane bankara, sumnjivih investitora i sistema, koji im nije pružio ni najminimalniju zaštitu i pravnu sigurnost.

Krivična prijava

Gordana Radošević je nedavno podnijela i krivičnu prijavu protiv osoba od kojih je kupila stan i koji su joj taj stan prodali kao „čist“, te protiv investitora, preduzeća „MM Home“, kao i protiv banke, notara… svih u lancu, koji su je, očiglednom prevarom, uvalili u nevolju.

– U policiji prvo nisu htjeli da zaprime prijavu. Rekla sam im da neću mrdnuti iz zgrade dok ne uzmu moju prijavu ili dok mi ne pozovu načelnika. Tek kada sam “na mišiće” došla do načelnika, dopušteno mi je da predam prijavu – kaže Gordana Radošević.

Stanari iz banjalučke Ulice Palih boraca 55, ophrvani svojim brigama, možda ni ne slute da nisu jedini. Sa istim problemom bore se vlasnici stanova u još nekim zgradama Banjaluci, a sličnih slučajeva ima i u drugim gradovima RS, pogotovo onima u kojima su kvadrati najskuplji.

Potvrdili su to za “Srpskainfo” brojni poznavaoci prilika, kako oni koji se bave prometom nekretnina, tako i advokati i notari.

“Nedostupni” za banku

Nekim vlasnicima stanova, koji su kupljeni kao „čisti“, za vrat su sjeli bankari, a nekima – poreznici.

Kad su u pitanju banke, štos je u tome što su investitori, to jest graditelji, svoje poslovne poduhvate počinjali novcem iz kredita, za koji su, kao hipoteku, uložili zemljište na kojem podižu zgradu. Nakon što izgrade zgradu, oni bi prodali stanove, ne vrativši kredit, ili dio kredita, i tada bi postajali „nedostupni“ za banku.

Dešava se, međutim, i ovakva situacija: da investitori prodaju stanove, a ne plate porez, pa da onda od vlasnika stanova prinudnu naplatu zahtijeva Poreska uprava RS ili Uprava za indirektno oporezivanje BiH.

Slada Ivelić, predsjednica Notarske komore RS, upozorava da stanovi dijele sudbinu zemljišta na kojem se nalaze.

– Ukoliko je hipoteka upisana na zemljište, na kojem je izgrađena zgrada sa stanovima, pod hipotekom su i stanovi. Notar je dužan da na to upozori kupca stana i da to u ugovoru istakne – kaže Ivelićeva.

Uloga notara

Notar treba da posavjetuje kupca stana da zahtijeva od prodavaca da on od banke traži saglasnost za prodaju konkretnog stana, odnosno da banka potvrdi da taj stan neće biti oduzet, ni prodat, u slučaju da banka pokrene izvršni postupak za naplatu neizmirenog kredita.

– Ukoliko notar ne upozori kupca stana na sve ovo, a stan bude oduzet i prodat, kako bi se banka “namirila”, notar odnosno osiguravajuća kuća kod koje je notar osiguran mora tom klijentu namiriti štetu – isitče Ivelićeva.

Dodaje da je od uvođenja notarijata znatno smanjen broj sudskih sporova u vezi s prodajom stanova, ali da problema ipak ima.

– Neki investitori su tokom 2008. godine, kada je uveden notarijat, pa i kasnije, bili ogorčeni što notari od njih traže da pribave svu navedenu dokumentaciju. Tvrdili su da im notari na taj način „ruše“ poslove, pa su pokušavali naći način da stanove prodaju i bez tražene dokumentacije – kaže Slada Ivelić.

Hipoteka

Dodaje da ima i slučajeva da je zgrada izgrađena, da ima urednu dokumentaciju, pa su svi stanovi u zgradi prodati i zavedeni u zemljišne knjige, i to tako da nema hipoteke ni na stanovima, ni na zemljištu.

– Ali kasnije, recimo kada vlasnik želi da proda svoj stan, koji je “čist” i bez tereta, ispostavi se da je na zemljištu ispod zgrade upisana hipoteka, ili čak zakonska hipoteka, u korist Uprave za indirektno oporezivanje BiH ili Poreske uprave RS, iako od vlasnika stanova niko nije tražio saglasnost za upis hipoteke na susvojinskom dijelu zemljišta. Postavlja se pitanje kako je izvršen upis takve hipoteke kod Republičke uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove – pita Ivelićeva.

Upozorava da sve to dovodi do potpune pravne nesigurnosti, pogotovo za kupce stanova, koji su u riziku da vraćaju tuđe dugove iako investitorima nisu bili žiranti.

PRITISAK

Dragan Milanović, diretkor Agencije za promet nekretninama „Remax“ Banjaluka, kaže da je za većinu građana kupovina stana investicija života, pa je najbolje da prilikom kupovine potraže pomoć profesionalaca, kako bi se zaštitili od rizika.

– Ako angažuju agenta za nekretnine, on pripremi svu potrebnu dokumentaciju i uputi je notaru, a notar je obavezan da upozori klijenta na sve eventualne rizike i uputi ga kako da zaštiti svoje interese – objašnjava Milanović.

Dodaje da je čest slučaj da investitori grade zgrade novcem od kredita, za koji, kao kolateral, stavljaju zemljište pod hipoteku. U takvom slučaju je najbolje da kupac stana traži od banke saglasnost u kojoj se eksplicitno navodi da se stan izuzima od izvršenja, u slučaju da investitor ne vrati kredit.

– Nisam čuo ni za jedan slučaj da su vlasnici ostali bez stanova zato što investitor nije otplatio kredit. Moj je utisak da banke upozorenjima, kakvo je stiglo stanarima u Ulici Palih boraca, samo pokušavaju da posredno izvrše pritisak na investitora – dužnika – kaže Milanović.