Pare ili nemaju ili ih ne daju: Evo kako Banjalučani dozvoljavaju da im stambene zgrade propadaju FOTO

31.10.2024. | 12:35

Oronule fasade, krovovi koji prokišnjavaju, mračno i prljavo stubište, slike su u pojedinim zgradama u Banjaluci. Iako su zgrade njihova zajednička kuća, stanari se često ne pridržavaju Zakona o održavanju zgrada, ili ne razmišljaju o budućnosti, a sve kako bi izbjegli mjesečna plaćanja za održavanje.

Stanari su odgovorni za održavanje svojih zgrada, a prema zakonu, svaka zgrada je obavezna da se registruje kao Zajednica etažnih vlasnika. Kada se zgrada registruje na ovakav način, preko ZEV-a mjesečno se izdvaja novac za redovno održavanje i troškove kao što su struja, čišćenje i servis lifta. Pored toga, dio novca odvaja se u investiciono održavanje, odnosno za štednju koja se u budućnosti, po potrebi, ulaže u velike projekte kao što su postavljanje nove fasade ili mijenjanje krova.

Zakon na papiru na dobar način uređuje ovo pitanje, kako bi zgrade bile uredne, ali i funkcionalne. Ipak, stručnjaci iz ovog polja naglašavaju da se mnogi stanari ne pridržavaju ovih odredbi i ne žele da mjesečno izdvajaju novac za održavanje svojih zgrada.

„Svaka zgrada je obavezna da se registruje kao ZEV, a ZEV je pravno lice sa svojom skupštinom stanara kao glavnim tijelom i organom. Prilikom registracije, ona dobije svoj JIB, ima svoj račun u banci, postaje ovlašćeno lice i ima određena prava i obaveze koja proizilaze iz zakona“, objašnjava za BL portal Marko Janjić, direktor banjalučke firme „Zevis“, koja obavlja knjigovodstvene usluge i upravljanje ZEV-ovima.

Ipak, Janjić upozorava da mnoge zgrade ili nisu registrivane kao ZEV-ovi, ili su registrovane samo formalno i ne ispunjavaju zakonske odredbe.

FOTO: BL PORTAL

„Ove zgrade funkcionišu katastofalno. Takve zgrade ne mogu da osnuju pravno lice, ne mogu da imaju račun u banci i u pravilu ne mogu da uplate potraživanja stanara. Takve zgrade najčešće su ruinirane, ne mogu da sakupljanju ono investiciono održavanje, jedva uspiju da prikupe neophodno za osnovne troškove“, objašnjava naš sagovornik na osnovu svog iskustva.

Uzrok tome je nezainteresovanost i neinformisanost stanara, ali i to što mnogi ne žele ili nemaju 30 do 50 maraka, koliko bi mjesečno trebalo izdvojiti za održavanje zgrade i investiciono održavanje. Ta brojka, naravno, zavisi od veličine stana.

„Zakon propisuje da svaka zgrada mora da izdvaja za investiciono održavanje minimalno 20 feninga po kvadratu po stanu, odnosno dvostruko, to jeste, 40 feninga po kvadratu za poslovne prostore, i to je minimum“, objašnjava Janjić koji dodaje da, ako se stanari usaglase, ova cifra može da se poveća.

FOTO: ARHIVA

Investiciono održavanje predstavlja ulaganje u budućnost, a Janjić ističe da su brojni stanari nepovjerljivi jer ne vide njegove efekte odmah i, praktično, ne sagledavaju širu sliku.

„U principu, taj fond je osnova svake zgrade da bi ona dugoročno funkcionisala. Dakle, u zgradi koja se danas napravi, koja je nova i tek useljena, problema vjerovatno neće biti godinama. Međutim, nakon deset godina javiće se problem, na primjer da krov prokišnjava ili da se pojavi problem na fasadi“, objašnjava on i dodaje da se, ukoliko se u međuvremenu sakupljao novac za investiciono održavanje, ovi problemi rješavaju lako i brzo.

Kad se podvuče crta, kaže Janjić, većina ZEV-ova ipak nema ovaj fond ili imaju malo novca na računu, pa je svaka veća investicija veliki problem. Zato navodi primjer Slovenije i njihovih rješenja.

“U Sloveniji je investiciono održavanje kategorisano na osnovu starosti zgrade. Tako zgrada koja je napravljena prije 40 godina izdvaja duplo više od one koja je napravljena prije, na primjer, dvije godine“, objašnjava on.

FOTO: BL PORTAL

Što se naših prostora tiče, stanarima je zakonski omogućeno da preko ZEV-a od banke podignu kredit za velike investicije, ali ta mogućnost, iako na papiru privlačna, u praksi je gotovo neizvodljiva.

„ZEV-ovi mogu zakonski da dignu kredite, ali da bi digli kredit, banka u pravilu traži da svi stanari, vlasnici stanova budu sudužnici. Ako zgrada ima 50 stanova oni traže da svi budu sudužnici i jemci. U praksi znamo da samo teoretska šansa postoji da se baš svi stanari slože oko neke stvari, u praksi uvijek postoji neko ko koči. Dakle, u teoriji mogu da dignu kredit ali je u praksi to jako teško izvodljivo“, navodi on i dodaje da od njegovih klijenata još niko nije digao kredit, kao i da je čuo za samo jedan ovakav slučaj.

FOTO: BL PORTAL

Nezainteresovanosti stanara i nepraktičnim zakonskim rješenjima u vezi sa ovim problemom, u kraj bi mogla stati inicijativa grada Banjaluka o uvođenju „institucije“ privremenog upravnika.

„Ovim imenovanjem dobija se šira konotacija, privremeni upravnik preuzima sve obaveze pravnog lica ZEV-a, i on se stara da se sakupljaju sredstva za investicioni fond, stara se da su plaćeni svi računi za redovno održavanje, a sve u skladu sa odlukama skupštine stanara“, kaže Janjić.

Srđan Banović, BL portal