Pitanje koje nikoga ne brine: Kako i zbog čega propadaju zgrade u Republici Srpskoj
02.10.2024. | 19:37U Republici Srpskoj krajem prošle godine bilo je 4.676 registrovanih zajednica etažnih vlasnika (ZEV) od kojih polovina ne funkcioniše kako treba, a postoji i veliki broj neregistrovanih zajednica, što za posljedicu ima loše ili nikakvo održavanje zgrada koje pod zubom vremena nezaustavljivo propadaju i gube vrijednost.
Pokazala je to revizija učinka pod nazivom “Upravljenje održavanjem zgrada” koju je sprovela Glavna služba za reviziju javnog sektora s ciljem da ispita pravni okvir kojim se uređuju prava i obaveze etažnih vlasnika u pogledu održavanja zgrada, kao i nadzor nad primjenom u funkciji ispunjenja privatnog i javnog interesa u oblasti kolektivnog stanovanja.
Na osnovu podataka koji su iznijeli republički revizori može se zaključiti da nikoga ne brine propadanje zgrada, počevši od vlasnika stanova, lokalnih uprava pa sve do republičkih organa koji kroje zakone.
Procjenjuje se da u Srpskoj u prosjeku postoji minimalno 30 odsto neregistrovanih ZEV-ova, a u izvještaju se navodi da je, na primjer, u Banjaluci, gdje su uz Kotor Varoš, Novi Grad, Doboj, Lopare, Istočno Novo Sarajevo, Foču i Trebinje izvršene revizorske analize, krajem prošle godine, prema podacima Poreske uprave RS, bilo 1.429 registrovanih ZEV-ova, dok je broj stambenih zgrada u gradu na Vrbasu dostigao 2.113.
– U praksi najčešće etažni vlasnici nisu zainteresovani da preuzmu odgovornost i obavezu upravljanja ZEV-om jer to traži znanje, posvećenost i vrijeme kroz volontiranje ili uz simboličnu naknadu. Prisutan je i problem svijesti većine vlasnika koji očekuju da će “neko drugi” rješavati zajedničke probleme. U zgradama koje još nemaju osnovan ZEV sredstva se prikupljaju samo za pokrivanje zajedničkih komunalnih troškova, poput struje i vode, zbog čega veliki broj zgrada izgleda neuredno i nefunkcionalno – navedeno je u izvještaju u kojem stoji i da u značajnom broju ZEV-ova etažni vlasnici ne izmiruju redovno svoje obaveze za održavanje zgrade, što ih na kratak rok oslobađa “dodatnih” troškova, ali na duži period uništava objekt, umanjuje njegovu tržišnu vrijednost i znatno povećava cijenu budućih radova održavanja.
Revizori su utvrdili i da postoje brojne administrativne prepreke pri samom osnivanju ZEV-a, navodeći da je za registraciju, koja traje oko 30 dana i košta 200 KM, potrebno otići u sve nadležne institucije, čime su duplira dokumentacija, povećavaju troškovi i gubi vrijeme.
– Stiče se utisak da je u Srpskoj već godinama unazad lakše registrovati preduzetničku ili privrednu djelatnost nego ZEV – istakli su revizori.
ZEV se ne može registrovani ukoliko zgrada nema upotrebnu dozvolu i nije izvršen upis vlasništva, a u izvještaju se navodi da je upravo to čest slučaj, te da je u Banjaluci i Trebinju izražen problem sporog izdavanja upotrebnih dozvola za novosagrađene zgrade pa se taj dokument čeka i po godinu dana, a investitori dozvole useljavanje nakon tehničkog prijema.
U dokumentu stoji i da postojećim pravnim okvirom nije predviđena adekvatna sankcija za neosnivanje ZEV-a, s tim da zakon propisuje da se može kazniti osoba koja neopravdano izbjegava osnivanje, ali nisu definisani mehanizmi kojim se to utvrđuje, prenosi Glas.
– Pored posljedica koje za sobom povlači nepotpun i nedovoljno jasan pravni okvir, treba istaći i inertan pristup jedinica lokalnih samouprava prema ovoj problematici. Učešće komunalno-inspekcijskih nadzora u oblasti stanovanja od ukupnog broja kontrola komunalne policije tokom prošle godine iznosio je svega 1,7 odsto. Nadzori su mahom bili inicirani prijavama građana, a pratila ih je relativno blaga kaznena politika – uočili su revizori i istakli da je finansijska pomoć za investiciono održavanje zgrada, koja je u osam gore pomenutih lokalnih zajednica od 2019. do 2023. godine iznosila 955.000 KM, najčešće pružena bez zahtijevanja povratne informacije o namjenskom trošenju sredstava i procjene uticaja datih sredstava po javni interes.
U izvještaju stoji i da je za kraj ove godine predviđena izmjena i dopuna Zakona o održavanju zgrada, te da su lokalne samouprave imale zadatak da nadležnom ministarstvu dostave prijedloge i sugestije, ali samo njih 16 je to i uradilo.
ZAMJENA KROVA
Revizori su izračunali da etažnim vlasnicima zgrade od 1.000 kvadrata stambenog prostora i 100 kvadrata poslovnog prostora, ukoliko uplaćuju akontaciju za troškove održavanja prema zakonskom minimumu, a pod uslovom da u međuvremenu ne troše prikupljeni novac, treba oko 20 godina da akumuliraju dovoljno sredstava da bi izvršili investiciono održavanje samo jedne krupnije stavke u objektu, kao što su fasada, krov ili lift.
– Ovakav trend prikupljanja novca nije prihvatljiv ni kod novih zgrada, a posebno ne kod zgrada starije gradnje, gdje je dotrajalost zajedničkih dijelova objekta na visokom nivou – stoji u izvještaju revizora.
