Beogradska računica: Renoviranje skuplje od novog stana

23.05.2024. | 07:56

Nekada su kupci nekretnina imali računicu kada su se opredjeljivali za stari stan, jer je i uz kompletno renoviranje, njegova cijena bila povoljnija nego kupovina stana u novoj zgradi, od investitora.

Taj trend se, međutim, posljednjih godina promijenio, zbog rasta cijena kvadrata, ali i zbog poskupljenja građevinskog materijala. Isplativost kupovine takve nekretnine danas najviše zavisi od lokacije.

Prosječan kvadrat stana u starim zgradama u Beogradu je, prema podacima portala 4zida, u posljednjih pet godina u Beogradu poskupio oko 1.000 evra, sa 1.594 na 2.600 evra, a u nekim naseljima u prestonici on sada košta više nego u novoj zgradi.

Kada se uporede podaci, cijena kvadrata u novogradnji na Novom Beogradu je u prosjeku 200 evra povoljnija u tek izgrađenoj zgradi, nego u stanu u kojem je neko već živio.

U oglasima na portalu 4zida, novi kvadrat u prosjeku se prodaje za 2.661, a u staroj zgradi za 2.864 evra. U Mirijevu je, takođe, stara gradnja skuplja i kvadrat košta 1.912 evra, dok je u novogradnji za oko 200 evra jeftiniji.

U Zemunu je situacija drugačija, pa bi renoviranje, ipak, moglo da se isplati. U ovoj beogradskoj opštini prosječna cijena kvadrata u staroj gradnji je 2.275 evra, dok se u novogradnji u prosjeku prodaje za 2.830 evra. I u Rakovici bi renoviranje moglo da bude isplativije od novogradnje, jer je kvadrat u starim zgradama oko 1.823 evra, dok je u novogradnji oko 2.430 evra.

Kada je u pitanju Banjaluka, cijene stare gradnje i nove gradnje, u zavisnosti od lokacije, skoro da su se izjednačile. Iako je realna cijena starih stanova po kvadratu 2.500 KM, vlasnici traže cifre od 3.100-3.500 KM. Sa druge strane, zavisno od lokacije, cijena nove gradnje se kreće od 3.100 do 3.800 KM po kvadratu.

Potpuno renoviranje stana uz nadzor arhitekta iznosilo bi oko 1.000 KM po kvadratu, tako da bi uz sve ove cifre kupovina stare gradnje bila neisplativa. Trend rasta cijena se nastavlja, ali prodaja stare gradnje opada. Ova situacija može imati za rezultat samo povećavanje cijene nove gradnje.

Koliko košta renoviranje po kvadratu?

Do prije tri godine, smatralo se da renoviranje stana košta od 200 do 300 evra po kvadratu, ali zbog poskupljenja građevinskog materijala, cijena renoviranja se sada kreće od 300 do 400 evra po kvadratu. Nada Rakočević iz agencije „Beli grad nekretnine“ kaže da ta cijena nije ista za sve stanove, jer zavisi od obima planiranih radova, a i od toga za koju klasu materijala će se odlučiti novi vlasnik nekretnine.

Ona napominje da se novogradnja smatra poželjnom za sve kupce koji nemaju vremena ili mogućnosti da se bave renoviranjem. Dodaje da je, bez obzira na sve veći broj stanova u novogradnji, činjenica da se stara gradnja vrlo često nalazi na boljoj lokaciji od nove gradnje, a najčešće ima i bolju infrastrukturu, tako da i dalje veliki broj kupaca, kao imperativ, postavlja uslov da se stan nalazi u zgradi starije gradnje.

“U odnosu stare i nove gradnje, trend je u nekoj mjeri promijenjen, jer se posljednjih godina jako mnogo gradi pa se, kao posljedica toga, sve veći dio kupoprodaja odnosi upravo na novogradnju. Po pitanju isplativosti ulaganja u staru gradnju, postoji pravilo da kada se na cijenu kvadrata stana u staroj gradnji, doda cijena renoviranja, takav stan ne bi trebalo da košta više od cijene kvadrata u novogradnji, na istoj lokaciji”, kaže Rakočević.

I sama pomisao na renoviranje stana mnogima, međutim, zadaje glavobolje, jer nekad traje i mjesecima, a dodatni problem koji se sve češće javlja je nedostatak stručnih i pouzdanih majstora, koji će radove sprovesti na dogovoreni način i u određenom roku.

“U tom procesu, nikako ne bi trebalo angažovati majstore iz oglasa, već samo one za koje postoji pouzdana preporuka, a u tom smislu često može biti od pomoći agencija koja je posredovala u prodaji stana”, ističe Rakočević.

Koje su prednosti i mane kupovine starog, a koje novog stana?

Na pitanje da li se više isplati kupovina novog stana ili starog, kojem je potrebno renoviranje i od čega to zavisi, Rakočević kaže da je za iskusne kupce najmanje važno da li je stan potrebno renovirati.

“Od vremena nastanka tržišta nekretnina u Srbiji, uvijek je bilo najisplativije kupiti stan na dobroj lokaciji, bez obzira da li je u pitanju stara ili nova gradnja. Pri tome, dobrom lokacijom se ne smatra samo centar grada, već na svakoj opštini postoje dijelovi, odnosno ulice ili kompleksi zgrada, koji su na cijeni zbog kvaliteta gradnje i dobre infrastrukture. Na isplativost investiranja utiču i drugi parametri, poput kvaliteta gradnje, spratnosti, činjenica da li u zgradi postoji lift, da li stan ima terasu, a vrlo često i da li iz stana postoji otvoren pogled na okruženje”, objašnjava Rakočević.

Ona napominje da je prednost novogradnje u tome što kod novih stanova nisu potrebna dodatna ulaganja, ni vrijeme potrebno za renoviranje, ali da vrlo često, novogradnja već poslije nekoliko godina pokaže svoje nedostatke i loš kvalitet, u smislu loše izolacije ili nekvalitetnih unutrašnjih radova i opreme.