Prava i obaveze između stanodavca i iznajmljivača nekretnine: Šta treba znati o ugovoru o zakupu stana?

30.03.2024. | 18:43

Prilikom zakupa stana zaključuje se ugovor o zakupu, kojim se dogovaraju sva prava i obaveze između stanodavca i iznajmljivača nekretnine. Ukoliko želite da saznate više o tome šta ovaj ugovor predstavlja i šta sadrži, odgovor potražite u nastavku teksta.

Šta predstavlja ugovor o zakupu stana?

Ovim ugovorom se stanodavac obavezuje da će zakupcu omogućiti nesmetano korištenje nekretnine, odnosno da mu predaje nekretninu na korištenje. S druge strane, zakupac se obavezuje da će vlasniku nekretnine plaćati ugovorenu cijenu mjesečne kirije, te da će brinuti o njgovoj nekretnini.

Naime, iznajmljenu nekretninu, u skladu sa ugovorom, zakupac koristi isključivo za svoje potrebe ili potrebe svoje porodice, a osim toga, nekretninu koristi samo za stanovanje i nema je pravo izdavati u podzakup.

Inače, ugovaranje zakupa nekretnina je zakonski regulisano u BiH, s tim da neki kantoni imaju posebne zakone o zakupu prema kojima su stanodavci u obavezi ugovarati iznajmljivanje stana ili ih u suprotnom očekuju novčane kazne.

Ugovor o zakupu nekretnine piše se u pismenoj formi, a njegove uslove zajedno ugovaraju vlasnik i zakupac.

Ovaj ugovor treba sadržavati sve podatke o ugovorenim stranama i predmetu ugovora, i to:

– Lične podatke o vlasniku nekretnine i zakupcu, odnosno ime i prezime, mjesto prebivališta prema CIPS-u i jedinstveni matični broj,

– Podaci o nekretnini, tj. lokacija, površina, broj prostorija, sprat,

– Ugovorena cijena zakupa ili mjesečne kirije i način plaćanja kirije te

– Opis nekretnine ili dijela nekretnine koji se izdaje, odnosno stanje u kojem se nalazi.

Šta još može biti dio ugovora?

Ugovorom o zakupu moguće je definisati i druge obaveze između vlasnika i zakupca, a to su, na primjer, novčani depozit, odnosno kaucija, zatim koliko on iznosi te na koji način će se vršiti uplata. Depozit je novac koji zakupac daje vlasniku ili stanodavcu kao jemstvo za sva oštećenja koja se mogu desiti na nekretnini do isteka ugovorenog zakupa, prenose Nezavisne.

Plaćanje kaucije ili depozita je garant vlasniku da će mu zakupac vratiti nekretninu u istom stanju kakvom je zatekao na početku najma. Stanodavci u BiH često zahtijevaju depozit u visine jedne ili dvije mjesečne kirije, a iako je uplata depozita dodatni trošak za zakupce, kako pojašnjavaju stručnjaci za nekretnine, ovim sredstvima se u budućnosti saniraju sva oštećenja na nekretnini, što znači da zakupci ne moraju izdvajati novac u trenutku nastanka štete.

Ukoliko prilikom izlaska iz nekretnine, stanodavac ne pronađe nikakve šete, on je dužan da vrati depozit zakupcu.

Koliko traje ovaj ugovor?

Ugovor o zakupu sklapa se na određeno vrijeme, a npr. u BiH je to najčešće period od godinu do dvije godine dana.

Inače, ovaj ugovor može prestati sporazumnim raskidom između vlasnika nekretnine i iznajmljivača, i to istekom ugovorenog roka ili otkazivanjem ugovora. Ako dođe do prijevremenog otkazivanja ugovora, najbitniji su razlozi zbog kojih se to radi, a ovo su neki od njih:

– ukoliko zakupac ili osoba koja s njim stanuje koristi stan suprotno ugovoru o zakupu stana,

– ako zakupac ili osoba koja s njim stanuje remeti mir drugih stanara u istoj zgradi,

– ukoliko zakupac ne plati kiriju duže od tri mjeseca,

– ako zakupac ne koristi stan bez opravdanog razloga duže od šest mjeseci,

– ukoliko zakupac stana ne plaća režijske troškove na vrijeme.

S druge strane, najmodavac ima obavezu da otkaže ugovor o zakupu stana najmanje jedan mjesec ranije, ukoliko ugovorom nije definisan drugi otkazni rok.

Takođe, osim ugovora o zakupu, poželjno je kod notara sačiniti i zapisnik o primopredaji nekretnine koji sadrži popis svih stvari u stanu ili kući u trenutku ulaska zakupca u posjed nekretnine. Time vlasnik i zakupac potvrđuju da su svjedočili u kojem stanju je bila nekretnina na početku najma. U slučaju neželjene štete ili potencijalnih nesuglasica između vlasnika i zakupca, ovaj zapisnik može poslužiti za otklanjanje nejasnoća.

No, iako mnogi iznamljivači stanova izbjegavaju ugovaranje zakupa, ipak je važno znati sve detalje o podstanarskim uslovima u prostoru u kojem boravite, odnosno živite.